Погода
20 Января 2022
Бизнес

Краснодар стал лидером роста цен на вторичную недвижимость в 2021 году

Источник фото: Андрей Зубило
Источник фото: Андрей Зубило

Краснодар, 20 января – Юг Times, Аревик Тамразян. С приходом пандемии квадратные метры прибавляли в стоимости с разной скоростью, придя за неполные два года к максимальной в истории отметке. Это привело к невиданным изменениям на кубанском рынке жилья Ценник отучил от новостроек.

Краснодар стал лидером роста цен на вторичную недвижимость в 2021 году. Об этом сообщают исследователи «Циан. Аналитика». По их данным, за год вторичка в краевом центре выросла в цене на 55,5%. Средняя стоимость квадратного метра за год составила 111,8 тысячи рублей при среднем показателе по России в 104,9 тысячи рублей. Динамика роста объясняется просто, ведь новостройки и вторички - две части единого рынка. Рекордно высокая цена, установленная девелоперами на вводимые в эксплуатацию квартиры, повлекла за собой увеличение стоимости всего жилого фонда. 

По прогнозам аналитиков, в начале 2022 года продажи на вторичном рынке снизятся из-за роста ипотечных ставок. Но незначительно. 

Эксперты также отметили, что во втором квартале 2021 года по сравнению с первым рост цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости равен 18,2%. 

Рейтинг составлен для 50 крупнейших городов России на основе данных по средней стоимости «квадрата» предложения вторичного жилья. Второе место в стране занял Сочи, где прирост цен с начала года составил 54,24%. Средняя стоимость 1 кв. метра на курорте по итогам января-ноября выросла до 193,9 тысячи рублей. 

Примечательно, что Москва в рейтинге заняла только 22-ю строчку. В российской столице жилье подорожало на 20,07% - до 287,3 тысячи рублей за 1 кв. метр. 


ФЕНОМЕН МЕСТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 

Согласно аналитике ресурса «Неагент», с января 2018 года стоимость вторички в Краснодаре оставалась примерно на одном уровне. За три года стоимость квадратного метра увеличилась на 8-10 тысяч рублей, в зависимости от типа жилья. Темпы роста увеличились в январе 2021-го. А в июле прошлого года началось стремительное удорожание. В результате в декабре квадратный метр однокомнатной квартиры или дома в Краснодаре стоил в среднем 122 тысячи рублей. Почти в два раза больше, чем годом ранее. 

- Рынок недвижимости в последние годы почему-то приравнивался населением и даже самими девелоперами к рынку новостроек, - отмечает директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов. - Но это ошибочное суждение. Вторичное жилье также играет важную роль в развитии рынка. Более того, эти два сегмента очень связаны между собой. Лишь в силу определенных обстоятельств, присущих продаже новых домов, таких как активная реклама, работа профессиональных риелторов, появление новых для города жилищных комплексов, рынок новостроек более заметен для населения. Но важно понимать, что даже если процессы незаметны, это не значит, что их нет. И в случае со вторичным жильем, которое продается точечно и часто самими собственниками, не поддается регулированию, именно поэтому, на мой взгляд, не сразу отмечался рост. 

Исходя из этого, если стремительно идут вверх цены на новостройки, это неизбежно привлечет за собой выравнивание цен и в сегменте готового жилья. Сегодня на рынке наблюдается именно такая ситуация. Когда закончилось ипотечное кредитование с низкой процентной ставкой, цены по-прежнему росли и достигли пика. Но покупательная способность все же уменьшилась. 

- Это не единственный повод прогнозировать, что цены на новостройки, а соответственно, и вторички, будут незначительно падать, - уверен Вадим Камалов. - Безусловно, возвращения к показателям до пандемии и до повышения цен на арматуру и ввода запрета на жилье, а это считается основными триггерами повышения стоимости «квадрата», не будет. Но вместе с тем есть еще один, зачастую упускаемый сегмент - частный сектор, загородная недвижимость. С учетом повышения цен на квартиры многие переключили свое внимание на покупку дома с участком, который пока еще обходится порой дешевле, чем квартира. 

В среднем жилищное кредитование сейчас осуществляется разными банками под 10,4% процента. Ставки меняются очень часто. Но льготная ипотека ушла на второй план, и хотя пока она не вернулась к допандемийному периоду, все же несколько месяцев наблюдается обозначение процента уже двузначными, а не однозначными цифрами. Но есть исключения, когда, например, застройщик в качестве акции предлагает клиентам платить банку лишь 1%, забирая на себя остальные расходы. 


ВЫГОДА СРАЗУ 

О том, что вторичное жилье стало выгоднее покупать еще и потому, что это жилой фонд, который можно сразу использовать, говорит Яна Санжаревская, эксперт по недвижимости с двадцатилетним опытом продаж по всем регионам Юга России. А когда он стоит практически столько же, как новостройка, а иногда и чуть дешевле, это еще и возможность инвестировать. 

- Квартира сейчас перестала быть покупкой, ради которой долго копят деньги, планируя, что в ней будет жить семья, а потом и дети, - уверена Яна Санжаревская. - В 2021 году люди могли позволить себе купить несколько квартир, имея на счету несколько сотен тысяч рублей. Этого было достаточно для первоначального взноса. При выборе вторички эти люди понимали, что минимизируют свои дальнейшие расходы и смогут получить даже доход. 

Иными словами, после покупки квартиры не нужно искать средства для ремонта и уж тем более несколько лет ожидать сдачи дома. Популярным, по словам эксперта, стал механизм приобретения квартиры в уже обжитом доме в ипотеку при минимальном первоначальном взносе. Затем недвижимость сдается в аренду, а рента покрывает ежемесячный взнос банку. 

- Таким образом, учитывая, что действовала льготная ипотека, люди становились не просто собственниками сразу нескольких квартир, а инвесторами, зарабатывающими на недвижимости, - считает Яна Санжаревская. По словам эксперта, около 90% покупателей приобретают квартиры в ипотеку. Количество жилищных кредитов, предоставленных кубанцам, по данным Южного управления Банка России, при этом не увеличилось. В ноябре 2021 года их было выдано чуть более четырех тысяч. Наиболее часто за ипотекой жители Кубани обращались в период резкого повышения цен на недвижимость, в июне 2021 года - шесть тысяч жилищных кредитов. 


ОБРАТНАЯ ПРОГРЕССИЯ? 

По словам Ильи Володько, гендиректора консалтинговой компании MACON, покупательский интерес к недвижимости начал снижение в конце 2021 года. 

- Это связано с ухудшением условий льготной ипотеки и активным ростом цен за последний год, - поясняет эксперт. - К тому же большая часть желавших приобрести жилье уже сделала это в момент пика продаж. И сейчас, когда недвижимость достигла психологически некомфортной отметки, перешагнув за 100 тысяч рублей «квадрат», многие заняли выжидательную позицию. С полной уверенностью можно говорить о том, что ажиотаж прошел, это признают девелоперы и другие игроки рынка. 

Юрист и специалист по недвижимости с опытом более 15 лет, владелец пяти агентств недвижимости Екатерина Романенко убеждена: интерес аудитории радикально повернулся в сторону уже обжитой недвижимости как альтернативы новостройкам. 

- Продаж у девелоперов сейчас нет и пока не предвидится, люди ушли во вторичный рынок, в дома и участки, - уверена риелтор. - Если застройщики Краснодара рассчитывали, что вдруг в январе откуда-то приедут богатые клиенты, то они ошибались. У людей нет доходов, которые бы могли покрыть даже льготную ипотеку. Конечно, в Краснодар все так же будут приезжать из других регионов, но зачем тем, у кого есть деньги, квартиры на «Западном отшибе», если можно, добавив совсем немного, купить вторичку в центре Краснодара и наслаждаться всеми благами цивилизации? 

По выводам эксперта, которые она делает на основании проектных деклараций застройщиков Краснодара, в декабре себестоимость квартир в среднем по городу составляла 35,4 тысячи рублей за метр. При этом стоимость на рынке была выше 110 тысяч рублей. Снижение продаж эксперты прогнозировали еще в начале осени, но строительство продолжалось. 

- Среди регионов, где одновременно строится больше всего многоквартирных домов, Краснодар в декабре занял третье место - 644 дома, - отмечает Екатерина Романенко. - При этом, по нашим данным, количество продаваемых застройщиками квадратных метров в краевой столице снизилось за три года практически в четыре раза. 


ДОХОД ОСТАЛСЯ В ПРОШЛОМ? 

Эксперт отмечает, что чем выше росли цены, тем меньше становилось переезжающих и, что важно, инвесторов. Объем строительства в Краснодаре не сократился. У инвесторов до сих очень много квартир, объем исчисляется сотнями тысяч квадратных метров. Для них они, по мнению Екатерины Романенко, актив, который после окончания договора долевого участия станет пассивом и начнет приносить убыток. 

Ситуация, по словам собеседницы, была предсказуема. После повышения цен на строительные материалы по всей России застройщики решили страховаться и подняли цены, поставив сами себя в крайне сложную ситуацию и уронив продажи на самый нижний уровень в истории. 

- Застройщик объявлял старт продаж, и имеющие миллион и больше буквально налетали на квартиры, покупая все, на что хватало денег. Затем вся стройка делилась на 4-5 этапов, где застройщик, просыпаясь с утра, просто поднимал цену на квадратный метр. Когда все объемы у застройщика выкупались, он поднимал цену еще на 10-15%. При этом у инвесторов оставались квартиры, которые они могли скидывать дешевле, тем самым зарабатывали все, и инвесторы возвращались за следующей партией квартир. В начале 2021 года застройщики решили, что повышение цен в два раза для Краснодара - это нормально, и просто взвинтили цены. За ними последовали и инвесторы. Какое-то время испуганные покупатели все забирали. Но потом рынок встал - инвесторы ушли в ожидание, так как, продав сегодня квартиру, завтра они не могли купить такую же, то есть не зарабатывали, а, наоборот, теряли деньги. На данный момент рынок поддерживают дезорентированные покупатели, которые попали в офис застройщика, прежде чем разобраться, и, не подумав, купили квартиру. 

2021 год показал, как на строительном рынке можно быстро заработать, но этот кейс был осуществим недолго. Когда стало понятно, что можно купить квартиру с ремонтом дешевле, чем квартиру, которая сдастся через год, ситуация резко изменилась. Хотя еще осенью застройщики утверждали, что продажи растут. По данным Екатерины Романенко, за декабрь 2021 года застройщики Краснодарского края продали всего 18 800 кв. метров, тогда как за декабрь 2020-го - 94 600 метров, а за декабрь 2019-го - 179 900 кв. метров. Это стало еще одной причиной, по которой не только частные покупатели, но и инвесторы ушли из сегмента новостроек. 


ЧАСТНЫЙ СЕКТОР ПОМОГ 

Количество участков для индивидуального жилого строительства в городе и пригороде под застройку сокращается, и это ведет к росту цен на дома. Сейчас дома на втором круге от Краснодара по цене около пяти миллионов рублей - это скорее исключение, чем правило. 2021-й увеличил и ценник на недвижимость в пригороде - примерно на 50%, рост пока продолжается. 

Вместе с тем на днях мэрия Краснодара сообщила, что ввод многоквартирного жилья в 2021 году снизился на 8,5%, составив 1,64 миллиона кв. м. 

По данным на 1 декабря 2021 года, в целом в Краснодаре введено в эксплуатацию 2,3 миллиона кв. м жилья (включая ИЖС). Это на 11,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Об этом на брифинге заявил заместитель начальника управления экономики, начальник отдела комплексного анализа, муниципальных программ и проектного управления Василий Литвинов. 

По его словам, по объемам вводимого жилья город по-прежнему удерживает лидирующие позиции в крае и занимает долю в 40,8% от общего количества жилья, возводимого в регионе. 

- Положительная динамика показателя связана со значительным ростом объемов жилья, введенного индивидуальными застройщиками, - отметил Литвинов. - Этот показатель в 2021 году вырос в 2,4 раза - до 665 тыс. кв. м. Входной порог инвестора в жилье на данный момент начинается с 2 300 000 рублей, а еще несколько лет назад был от 700 000 рублей, резюмируют эксперты. Доходы населения не изменились, а именно категория наемных работников и составляла большую часть краснодарских инвесторов в недвижимость. 

Таким образом, сейчас рынок жилья Краснодара переживает крайне интересный этап своего развития, когда сегменты первичной и вторичной недвижимости находятся на одном уровне по ценнику. Эксперты ожидают, что вскоре должно произойти смещение в ту или иную сторону. Для риелторского сообщества новая реальность непривычна тем, что пошатнулось незыблемое правило, согласно которому цены на недвижимость зависят в первую очередь от локации. Сейчас, по их отзывам, наблюдается некоторое размытие географических границ. Условно, все еще можно выделить микрорайоны, где квартиры относительно дешевле или дороже. Вместе с тем нарождается практика, когда в спальном микрорайоне строится элитный жилой комплекс комфорт- или бизнес-класса, и цена за квадрат назначается выше, чем в центре города. Инфраструктура, складывающаяся вокруг новых домов, несколько меняет общий ценовой уровень территории. 


О ЧЕМ ГОВОРИТ СТАТИСТИКА

74 000 квартир построено в Краснодарском крае за 11 месяцев 2021 года; 

5 640 000 кв. м составляет общая площадь построенных квартир; 

29,4% - рост показателя по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. 

2 510 000 кв. м многоквартирного жилья введено в эксплуатацию в Краснодарском крае за 11 месяцев 2021 года; 

48 800 квартир появилось на рынке за счет этого; 

0,8% составило падение показателя по сравнению с январем-ноябрем прошлого года. 

3 100 000 кв. метров жилых домов возведено индивидуальными застройщиками.



За всеми важными новостями следите в Telegram и Twitter

Читайте также:

Магазины компании LPP будут открываться под новыми вывесками
20 Мая
Бизнес

Магазины компании LPP будут открываться под новыми вывесками

Компания LPP заявила о продаже российского подразделения компании китайскому консорциуму.
В Краснодаре состоялась HR-конференция в рамках программы «Время новых стратегий»
20 Мая
Бизнес

В Краснодаре состоялась HR-конференция в рамках программы «Время новых стратегий»

Эксперты поделились собственными наработками по сохранению работоспособности персонала.
Сбер: В апреле четверть сделок с южной недвижимостью оформлена без использования кредита
20 Мая
Бизнес

Сбер: В апреле четверть сделок с южной недвижимостью оформлена без использования кредита

С января по апрель около 4 тысяч неипотечных договоров оформлено в офисах Сбера.
Московский международный жилищный конгресс состоится в октябре
20 Мая
Бизнес

Московский международный жилищный конгресс состоится в октябре

Мероприятие состоится при поддержке Торгово-Промышленной палаты РФ.
Кабмин предлагает смягчить ответственность для бизнеса за часть нарушений
20 Мая
Бизнес

Кабмин предлагает смягчить ответственность для бизнеса за часть нарушений

Изменения предлагают внести в Кодекс РФ об административных правонарушениях.
ЦБ снял ограничения на продажу наличной валюты
20 Мая
Бизнес

ЦБ снял ограничения на продажу наличной валюты

Это не касается евро и долларов, для них особый порядок продажи сохранится до 9 сентября.
18:28 В Анапе автомобиль упал с обрыва у смотровой площадки «800 ступеней» 18:23 Тиховские поминовения провели в Красноармейском районе 13:56 Последний звонок прозвенел в школах Краснодарского края 13:42 В России выделилили 1,2 млрд рублей на строительство социальных учреждений в регионах 11:52 В Госдуме предложили ужесточить наказание за проникновение на охраняемые объекты 11:49 Депутат ЗСК Виктор Тепляков выступил с отчетом перед жителями микрорайона КСМ в Сочи 11:36 Все ярмарки выходного дня работают сегодня в Краснодаре 11:23 В Краснодарском крае за сутки выявили 124 случая COVID-19 11:19 Новый компьютерный томограф закупили для горбольницы Сочи 10:49 Заседание рабочей группы «СМИ» Форума «Петербургский диалог» состоялось в Сочи
Обмен трафиком СМИ2