Погода
16 Февраля 2021
Бизнес

Кубань - в числе регионов-лидеров по объему выданных льготных кредитов на жилье в новостройках

Источник фото: Андрей Зубило
Источник фото: Андрей Зубило

Краснодар, 16 февраля – Юг Times, Аревик Тамразян. Государственная программа по стимулированию ипотечного кредитования и жилого строительства заставила раскошелиться всех желающих приобрести квартиры.

Рынок недвижимости Краснодарского края пришел в столь активное состояние, что в его истории практически не осталось периодов, с которыми можно сравнить происходящее сегодня. Учитывая рекордно низкую стоимость ипотеки и лояльность банков, жители и гости края поспешили приобрести квартиры в качестве жилья, инвестиции в будущее или для сдачи в аренду. По законам рынка, за спросом выросло и ценовое предложение. Темпы роста стоимости квадратного метра отслеживать стало крайне тяжело, у некоторых застройщиков прайс меняется несколько раз за неделю.

Краснодарский край вошел в число лидеров среди российских регионов по объему выданных льготных кредитов на жилье в новостройках. За 2020 год по такой программе на Кубани выдано более 22,4 миллиарда рублей, свыше 12 тысяч ипотечных займов. Всего же в крае за это время выдали 117,5 миллиардов рублей ипотеки, что является беспрецедентной цифрой. 


УВЕРЕННАЯ ПОДДЕРЖКА 

Как отметили в краевом министерстве экономики, за счет возмещения государством части недополученных банками доходов по кредиту ипотека обходится заемщику по ставке до 6,5% годовых. И это исторический минимум для российской экономики. 

- Программы стали востребованы в условиях пандемии коронавируса и осложнения экономической ситуации. Доля общего объема господдержки ипотечных программ составила около 46% от объема ипотечного кредитования и 55,8% от количества всех выданных кредитов в крае, - прокомментировали в министерстве. 

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько сообщил «Юг Times» результаты аналитики, исходя из которых по итогам 2020 года средневзвешенная стоимость квартир в новостройках Краснодара была зафиксирована на уровне 65 тысяч рублей за квадратный метр. Эта цифра уже сама по себе является непривычной для Краснодара, всегда отличавшегося доступностью жилья. С начала 2020 года цены на новостройки выросли в среднем на 15%. Еще одна тенденция, которая стала актуальной во время квартирного бума в Краснодаре: цены на вторичном рынке практически догнали новостройки. Стоимость квартир в данном сегменте ниже на 13,4% и составляет в среднем 62 тыс. рублей за квадратный метр. 

По прогнозам экспертов MACON, в следующем году динамика цен на жилье в новостройках останется положительной, но значительно сократится ее темп - до 5-6%. Стоимость жилой и апартаментной недвижимости в Сочи и вовсе ставит рекорды. На сегодняшний день средневзвешенная цена 1 кв. м составляет около 216 тысяч рублей, что в сравнении со многими городами РФ оценивается как очень высокое значение. По итогам 2020 года наибольший прирост цен был зафиксирован в бизнес-классе (+68% к значению на 2019 г.). Средневзвешенная стоимость на вторичном рынке Сочи составляет 131,8 тыс. рублей. 

- Ценовая дельта между показателями первичного и вторичного рынков увеличилась до 38,9%. Такая динамика средневзвешенной стоимости является следствием увеличения спроса на недвижимость из-за макроэкономических факторов, - комментируют исследование специалисты MACON. 

По данным аналитиков сервиса «Авито.Недвижимость», ценник на квартиры Краснодарского края в конце 2020 года вырос на 31% по сравнению с прошлогодним показателем. И это по новостройкам премиум-класса. В среднем сегменте повышение тоже значительное - 12%. 

Но, несмотря на непривычно высокие ценники, очереди на регистрацию сделок и подачу заявлений на ипотеку только росли. Риелторы все чаще оказывались в ситуации, когда клиент не успевал внести залог за понравившийся объект, а тот уже прибавлял в цене 100 и более тысяч рублей. Единые центры продаж, работающие со строительными компаниями, перешли в режим нон-стоп, а перед офисами застройщиков, особенно в выходные дни, скапливались очереди. 

Все это происходит в условиях сложной экономической ситуации, которая негативным образом повлияла на доходы населения. Все же господдержка не единственная причина, по которой стоимость квадратного метра жилья в Краснодарском крае стала расти в геометрической прогрессии. В регионе продолжает действовать мораторий на выдачу разрешений на строительство, а значит, предложение пока ограничено. 

Последствия моратория ощутили на себе все девелоперы, но наиболее острый дефицит новостроек сложился в Анапе. В 2020 г. среднерыночные цены курорта продолжили рост и по итогам года достигли максимальной отметки. Их текущее значение составляет 78,1 тысячи руб./кв. м (+21%, или +13 тысяч руб./кв. м) относительно величины годом ранее. Разрыв в стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках недвижимости составляет 6,7%. По оценкам компании MACON, на сегодняшний день средневзвешенная стоимость реализации 1 кв. м квартир в готовых домах в городе-курорте составляет 83,6 тысячи рублей. Ключевые драйверы роста показателя - увеличение емкости спроса и дефицит предложения в обоих массовых сегментах, подчеркивают аналитики. 

Кроме того, девелоперы Анапы отмечают в качестве еще одного важного фактора повышения цен на квартиры удорожание строительных материалов. По информации местных строителей, несмотря на то, что арматура и все, кроме крупногабаритных модулей для возведения зданий, закупается на заводах Анапы и ближайших регионов, цены растут. За 2020 год поставщики меняли стоимость несколько раз. В итоге в целом за год стройматериалы прибавили в цене почти 30%. Любопытно, что если вначале стоимость сырья росла из-за курса валют и ограничительных мер, то сейчас - из-за отсутствия конкуренции. 


ТОЧКА НЕВОЗВРАТА 

Причины исторического роста цен на квадратные метры некоторые эксперты видят не столько в низком проценте по ипотеке и повышении стоимости сырья, сколько в законах рыночных отношений. 

- Чтобы понять происходящее на рынке недвижимости, необходимо заглянуть в XVII век и изучить великий труд Адама Смита о законе спроса и предложения, - уверен директор Федерального агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов. - На Кубани всегда был избыток предложения. Причем это касается и первички, и вторички. Но если отследить финансовую сторону вопроса, мы поймем, насколько уникальны сложившаяся сегодня ситуация и ажиотаж вокруг квартирного вопроса. 

По словам Вадима Камалова, деньги в недвижимость приходят в основном от продажи собственности: люди разменивают квартиры на более удобные, создают семьи или, наоборот, разводятся – словом, перед приобретением недвижимости, как правило, идет продажа другого объекта. После пандемии государство воспользовалось искусственной мерой создания спроса, снизив процентную ставку на ипотеку. Сложилась ситуация, когда ежемесячная оплата банку за квартиру, которая в перспективе станет собственностью, дешевле, чем аренда жилья. 

- Естественно, после резкого взлета спроса повышается и цена. Чуть позже, в августе, в Краснодарском крае объявлен мораторий на выдачу разрешений на строительство новых объектов. Это привело к тому, что предложений стало меньше, риелторская база вымывается со скоростью, которой еще не было. И на этом фоне происходит еще один взлет цены. К концу года выгода стала очевидной уже для всех, и покупка квартиры приобрела ажиотажный вид. Банки зафиксировали резкий отток рублевых вкладов со счетов кубанцев, - рассказал Вадим Камалов. - К тому же сумма первоначального взноса стала в разы меньше, и покупку квартиры теперь могут себе позволить даже те слои населения, у кого совершенно не было накоплений. 

О том, что пандемия и введение льготной ипотеки стали основными драйверами изменений на рынке недвижимости Краснодара, свидетельствуют данные портала «Авито.Недвижимость». Аналитики сервиса указывают, что к концу II квартала 2020 года спрос на недвижимость в новых домах сократился на 21%. К середине карантина, уже в следующем квартале, эти показатели резко развернулись и выросли практически вдвое, когда потребительский интерес вновь увеличился на 38%. 


НА СДЕЛКУ СО ЗДОРОВЬЕМ 

Коммерческий директор ГК «Европея» Наталья Попова уверена, что непростая эпидемиологическая ситуация стала причиной принятия решения о покупке жилья даже теми, кто не планировал этого. 

- Оказавшись в сложных и не вполне понятных условиях, люди стремятся вкладывать свободные средства в объекты со стабильной ликвидностью, к которым традиционно относят недвижимость. Кстати, этому способствовала и новость о возможном введении налогов на банковские вклады. Вместе со стимуляцией спроса пандемия повлияла на себестоимость жилья: закрытие границ привело к трудностям в закупке материалов и росту стоимости рабочей силы, а следовательно, к удорожанию объектов строительства. Благодаря действию программы господдержки застройщикам пока удается компенсировать убытки за счет увеличения спроса. В конце октября был небольшой период, когда покупательская активность ненадолго упала. Предполагаю, это связано с тем, что люди, имеющие наибольший интерес к приобретению жилья, успели купить жилплощадь в первую волну действия государственных мер. Но в данном случае даже это падение спроса побудило застройщиков к повышению цен в ноябре, - уверена эксперт. 

Между тем, по данным Южного управления Банка России, в Краснодарском крае зарегистрировано 132 действующих кредитных договора об эскроу-счетах на общую сумму более 103 миллиардов рублей. Всего эскроу-счетов 16 463, из них раскрытых на первое января 2021 года - 4261.Сумма средств, перечисленных с раскрытых эскроусчетов, - 11,2 миллиарда рублей. Это в три раза меньше, чем сумма остатков. 

Руководитель отдела маркетинга Группы компаний «ГИК» Давид Арутюнян рассказал, в каком режиме работали отделы продаж и агенты по недвижимости в период карантина и после. По его словам, когда только возникла ситуация с пандемией и начали вводить ограничительные меры, у людей была паника - многие не хотели подвергать себя риску и поэтому снимали квартиры с продажи, отменяли просмотры. То же самое касается покупателей - они откладывали приобретение недвижимости, опасаясь за свое здоровье. Но уже буквально спустя 2-3 недели ситуация стала меняться. 

- Спрос на жилье очень сильно вырос, - говорит эксперт. - Этому способствовали снижение ключевой ставки, а также появление ипотечных программ с рекордно низкими ставками. Сейчас застройщики распродают почти все свои объекты по предварительной записи. 

Спрос на недвижимость остается высоким уже несколько месяцев. При условии дальнейшего ослабления курса рубля он будет удерживаться на высоком уровне, а при стабилизации курса начнется снижение покупательской активности. Но произойдет это, по оценкам экспертов, не раньше следующего года. 

Исполнительный директор компании «Нефтестройиндустрия - Юг» Наталья Гульчевская уверена, что повышение цен сохранится и в ближайшей перспективе снижений не будет. 

- Все объекты уже возводятся за счет застройщика, по закону об эскроу-счетах, и, конечно, это будет закладываться в стоимость квадратного метра. Сейчас сложнее продавать, приходится работать в условиях действующего моратория, дорогих стройматериалов и некоторого сокращения персонала. Все это оставляет свой отпечаток в том числе на ценообразовании. Но рынок недвижимости - живой организм, подстраивается под все и с этими трудностями тоже справится. 

Вопрос только, когда это произойдет. Ответа на него нет ни у кого. Эксперты сходятся во мнении: сегодня очень сложно что-либо прогнозировать относительно будущего рынка недвижимости. Еще несколько лет назад можно было точно рассчитать определенную выгоду от покупки квадратных метров. Сейчас, даже при условии постоянного мониторинга всей информации, новостей и законодательных перемен, строить гипотезы крайне затруднительно. 


БУДЕТ ЛИ ПАУЗА? 

Коммерческий директор ГК «Европея» Наталья Попова отметила, что следующий всплеск покупательской активности прогнозируется ближе к окончанию действия льгот, и это позволяет предполагать, что значительных колебаний в цене строящегося жилья до июля 2021 года не будет. Исключением могут стать объекты, которые только вводятся в продажу: вероятно, возросшие расходы на возведение жилья здесь сразу будут включаться в стоимость. 

Коммерческий директор ООО «ЮгСтройИмпериал» Сергей Радкевич считает, что недвижимость юга всегда в тренде, а если говорить о влиянии пандемии, то накопленный во время карантина спрос сыграл не последнюю роль. 

- Многим пришлось отказаться от летних путешествий и остаться дома - люди смогли заняться поиском и продажей жилья. Предложения рождают спрос, а спрос рождает цену - это закономерно. Непростое время карантина отразилось и на отношениях B2B, когда многие поставщики строительных материалов перешли на работу по предоплате, что стало дополнительной нагрузкой для застройщиков, - отметил эксперт. 

По данным ООО «ЮгСтройИмпериал», прирост цен на недвижимое имущество за 2020 год составил порядка 20%. 

- При этом важно не путать реальное изменение стоимости квадратного метра с закономерным изменением цены в зависимости от стадии реализации объекта, - прокомментировали в компании. - Ввиду высоких темпов строительства и возведения наших объектов стоимость планомерно растет с учетом сроков завершения проектов. 

По данным аналитиков СК «Неометрия», цены на жилье в Краснодарском крае будут расти и дальше, что связано в том числе с ужесточением условий реализации проектов (обязательное возведение соцобъектов в части регионов). Вместе с тем темп роста, вероятнее всего, не достигнет показателей прошлых лет и средние цены на рынке вряд ли будут возрастать более чем на 10% в год. 

Вице-президент по коммерции AVA Group Ольга Нарт считает, что при прогнозировании спроса следует ориентироваться на то, что большая часть россиян, которые настроены на улучшение жилищных условий, будет стараться приобрести недвижимость в период действия льготной ипотечной ставки, которую Правительство РФ продлило до лета 2021 года. 

- Пока спрос на недвижимость, несмотря на рост цен, достаточно высок, мы прогнозируем, что он сохранится таким как минимум до середины года. Дополнительно на спрос оказывают влияние градостроительная политика, которая проводится в городе, объем предложений. В ближайшее время мы не прогнозируем снижения цен, кроме общей экономической ситуации влияние оказывают степень готовности объекта, инфляционные показатели. Отмечу, что за последние 6 лет в регионе снижения цены на недвижимость не было зафиксировано ни разу, хотя в 2014 году многие регионы РФ испытали резкое падение спроса и коррекцию цены. Привлекательная цена может быть сегодня только на начальной стадии проекта, поскольку в этот момент девелоперы предлагают самую низкую цену, - рассказала Ольга Нарт. 

Специалист по сопровождению ипотечных сделок, основатель ИП «Нова Ипотечное» Надежда Леонова уверена, что сложившаяся высокая цена за квадратный метр жилья на территории Краснодарского края не изменится. 

- Такой процентной ставки уже не будет. Банки постоянно ужесточают рассмотрение клиентов. Они хотят, чтобы все данные были подтверждены официально. И в результате ипотеку будет взять сложнее. Квартиры, которые строятся после пандемии, уже стоят дороже за счет увеличенной себестоимости. Кроме того, за 20 лет стажа я ни разу не наблюдала снижения стоимости жилья. Не думаю, что это произойдет сейчас. Да, возможно, упадет спрос - как за счет повышения ставки по ипотеке, так и за счет снижения количества заинтересованных в покупке лиц, но цена уже не изменится, - поделилась размышлениями эксперт. 

Банки понимают, что акция по рекордно низким процентам привлекла немалую часть покупателей, которые, возможно, приняли решение спонтанно. А учитывая нестабильную экономическую обстановку в стране и мире, очень высок риск, что клиенты окажутся неплатежеспособными. Но соблюдать программу господдержки все же нужно. Поэтому финансовые учреждения идут на ужесточение отбора граждан, которым ипотека будет одобрена. 


МНЕНИЕ:

СЕРГЕЙ ИВАНОВ, президент ООО СИК «Девелопмент-Юг»:

- Когда произойдет остановка роста цен, пока никто не знает. Еще действует льготная ипотека, поддерживается спрос на недвижимость, но доходы населения не растут, поэтому, я думаю, мы выйдем на некое плато по цене, но не по темпам строительства. 

Конечно, льготная ипотека сыграла роль в скачке цен на кубанскую недвижимость, но не главную. Основным драйвером для девелоперов стало именно повышение цен на стройматериалы и оплаты труда специалистов. Говорить о том, когда рост цены остановится, можно, только когда уже экономика полностью восстановится. Но в такой момент и труд специалистов будет оплачиваться уже дороже. Чтобы сложившаяся стоимость пошла на снижение, нужны серьезные причины. По некоторым прогнозам, в этом году в России сдается чуть больше 78 миллионов кв. м жилья при плане в 120 миллионов. На этот показатель мы сможем выйти только к 2030 году, а пока наблюдается колоссальный дефицит. Нужно не просто построить новые дома, но и заменить тот жилой фонд, который со временем становится непригодным. Поэтому дефицит будет сохраняться гораздо дольше, чем до 2030 года. То есть говорить о снижении средней стоимости квартир в Краснодарском крае мы можем не ранее чем через 10 лет.



За главными новостями следите на наших страницах во «ВКонтакте» и  Facebook 

Читайте также:

Ежегодная конференция «Медицина как бизнес» состоится в Краснодаре 20 мая.
17 Апреля
Бизнес

Ежегодная конференция «Медицина как бизнес» состоится в Краснодаре 20 мая.

В этом году она будет однодневной, так как такой формат наиболее эффективен.
Создание Народного университета обсудили в Краснодаре
17 Апреля
Бизнес

Создание Народного университета обсудили в Краснодаре

Краснодар посетил основатель сочинского Народного университета Дмитрий Богданов.
ВТБ: спрос на льготную ипотеку вырос в 1,5 раза после снижения ставок
16 Апреля
Бизнес

ВТБ: спрос на льготную ипотеку вырос в 1,5 раза после снижения ставок

Общий объем выданных кредитов по программе достиг 84 тысяч сделок на 270 млрд рублей.
Связь во время ЧС – МегаФон и спасатели работают вместе
16 Апреля
Бизнес

Связь во время ЧС – МегаФон и спасатели работают вместе

Более 10 ситуаций, опасных для жизни человека, отработали спасатели.
Иностранные компании инвестировали в кубанские проекты 24 млрд рублей
16 Апреля
Бизнес

Иностранные компании инвестировали в кубанские проекты 24 млрд рублей

Ввод в эксплуатацию новых предприятий даст жителям около тысячи рабочих мест.
В Краснодаре прошел пилотный форум по развитию молодежного предпринимательства «Перспектива»
16 Апреля
Бизнес

В Краснодаре прошел пилотный форум по развитию молодежного предпринимательства «Перспектива»

Целью проекта является популяризация ведения собственного дела среди студенческого сообщества.
18:34 В Абинском районе произошло ДТП с участием полицейского 16:24 В Краснодаре 19 апреля стартует реконструкция дороги по проспекту Образцова 15:28 В Сочи синоптики прогнозируют дожди с грозами 13:50 На Кубани проведут встречу руководителей казачьих кадетских корпусов России 13:04 В Новороссийске благоустроят парк и 9 дворовых территорий 11:31 На Кубани за сутки выявили 103 случая коронавируса 10:11 В Краснодаре на ул. Карасунской обновят два километра тротуаров 09:49 В Сочи первые пляжи откроют 1 мая 20:41 В Краснодаре из-за вспышки на плите произошел пожар в многоэтажке 17:19 Дело в отношении подозреваемого в рейдерском захвате «Кубанских деликатесов» передали в суд
Обмен трафиком СМИ2