Погода
13 Июня 2019
Общество

Что метр грядущий нам готовит?

Источник фото: Андрей Зубило
Источник фото: Андрей Зубило

Краснодар, 13 июня – Юг Times, Сергей Андреев. Жилье в столице Кубани начало заметно прибавлять в цене еще с конца прошлого года и в ближайшей перспективе Краснодару прочат сохранение этой тенденции.

К концу 2019 года эксперты ожидают рост цен на недвижимость в годовом выражении на уровне от 15 до 25 процентов. Всему виной сокращение объемов строительства, проектное финансирование стройки и снижение уровня конкуренции на рынке.

Летом прошлого года депутаты Госдумы РФ приняли поправки в законодательство о долевом строительстве.

Долгожданный закон вступает в силу с 1 июля 2019-го. Теперь застройщики, которые планируют возводить дома при помощи договоров долевого участия, не смогут претендовать на бесплатные деньги дольщиков в процессе стройки. Их средства будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных государством банках. И вплоть до момента ввода объекта в эксплуатацию застройщики не смогут претендовать на деньги покупателей квартир. Строить придется либо за свой счет, либо (что наиболее вероятно) за счет привлеченных в коммерческих банках кредитов. Это, само собой, делает процесс возведения объекта дороже, так как придется платить проценты банку.

Плюсом ко всему поправки в 214-ФЗ («Закон о дольщиках») предъявляют еще ряд требований к застройщикам, таких, например, как величина уставного капитала, способная в случае остановки строительства гарантировать дольщикам достройку дома или возврат средств. Это должно сократить число участников строительного рынка и, как следствие, конкуренцию, которая, как известно, является весомым аргументом, сдерживающим цены.

Необходимость принятия поправок в «Закон о дольщиках» была продиктована катастрофическим уровнем мошеннических действий застройщиков по отношению к участникам долевого строительства. Краснодарский край, наряду с Москвой и Московской областью, вошел в число лидеров по количеству обманутых дольщиков. Ситуации типичные: либо застройщик не рассчитал свои силы и на фоне кризиса 2014-го года не смог свести дебет с кредитом, вступив в процедуру банкротства, либо (что, кстати, характерно для нашего региона) зарегистрировал фирму с уставным капиталом 10 тысяч рублей, застолбил земельный участок, нанял подрядчика, создал видимость строительства многоквартирного дома, запустил рекламу в СМИ, сорвал куш с продажи не существующих еще квартир жителям Сибири и Дальнего Востока и… исчез. Благо жадность не дала многим исчезнуть вовремя, и теперь они либо уже за решеткой, либо в ожидании наказания. Но дольщикам от этого не легче - в лучшем случае с арестованного имущества застройщиков им вернули хотя бы часть денег.


ЗАСТРОЙЩИКИ ЗАВИСЛИ НА БАНКАХ

Проектное финансирование, о котором СМИ пишут уже год, является главной причиной нынешнего роста цен на жилую недвижимость. В этом сходятся мнения всех опрошенных экспертов. Суть нововведения заключается в том, что работать по новой схеме смогут лишь крупные застройщики, которые будут защищать свои проекты перед уполномоченными банками, а те, в свою очередь, - выдавать под эти проекты финансирование.

На прошедшем в краевой администрации совещании было озвучено, что сегодня в Краснодарском крае средства граждан на основании договоров долевого участия по ФЗ-214 привлекают 280 застройщиков. Эти компании возводят 560 объектов жилищного строительства. В общей сложности на текущий момент заключено более 72 тысяч договоров долевого участия. Из этого количества только около 350 объектов могут соответствовать требованиям изменившегося законодательства.

По состоянию на 17 мая проектное финансирование одобрено в отношении шести объектов строительства. Еще 168 - на рассмотрении в банках, по ним были даны благоприятные прогнозы. В стадии переговоров с банками находятся застройщики еще 26 проектов.

Под проектное финансирование попадает и целый ряд существующих проблемных долгостроев с инвестиционной привлекательностью. По словам представителей краевой администрации, потенциальные инвесторы в случае одобрения проектного финансирования готовы завершить эти объекты. Пока таких объектов двенадцать.

— Тема долевого строительства имеет для Краснодарского края особое значение, — рассказал на совещании первый вице-губернатор Кубани Андрей Алексеенко. — Сейчас нам удалось нормализовать ситуацию на рынке, и если рассматривать картину именно на сегодняшний день, мы увидим, что жилье вводится в эксплуатацию без нарушений сроков либо эти нарушения минимальны.

По мнению Андрея Алексеенко, изменения в ФЗ-214 сведут риск граждан к минимуму, а саму процедуру приобретения жилья по договору долевого участия сделают прозрачной.


РОСТ ЦЕН ПОДОГРЕВАЛСЯ

Говорить журналистам о новшествах в строительном законодательстве многим застройщикам выгодно не только потому, что это повышает грамотность потенциальных покупателей жилья, но и потому, что это заранее объясняет, почему квартиры через полгода будут стоить дороже, чем, например, сейчас, а через год - дороже, чем шестью месяцами ранее, считают эксперты.

— Весь 2018 год в СМИ широко анонсировался вопрос предстоящего изменения правового поля, а именно - переход на проектное финансирование, — рассказывает партнер-аналитик СК «Неометрия» Алеся Тимохина. — Механика этого процесса достаточно серьезная, и застройщики заранее готовились к ней сами и настраивали покупателей на предстоящие изменения, главные из которых - ощутимый рост цен (не ниже чем 15-20%). В ответ на это некоторые граждане, даже те, кто планировал улучшить свои жилищные условия только в перспективе, поспешили на рынок жилья за покупкой. Подогревали спрос и доступные условия ипотечного кредитования, низкая ставка по жилищным кредитам.

Почувствовав интерес клиентов, по словам Алеси Тимохиной, застройщики сразу же отреагировали ростом цен на жилье, который по итогам прошлого года оказался достаточно серьезным. Например, самые востребованные квартиры эконом и комфорт-класса в Краснодаре подорожали за 2018 год почти на 10%. Такое же повышение прослеживалось и по отдельным объектам (10-15%). Таким образом, основной рост стоимости уже произошел в прошлом году, констатирует аналитик. А застройщикам, по ее словам, удалось, пользуясь активным спросом, практически безболезненно выйти на более высокий уровень цен.

— Поэтому в 2019 году стоимость жилья может расти не так сильно, как это прогнозировалось ранее, - до 5-7% за год, — констатирует Тимохина.


ФАКТОРЫ РОСТА

Так как процесс строительства «завязан» на банках, себестоимость стройки автоматически вырастет на 10-15%, которые застройщик не достанет из своего кармана, а, что естественно, вложит в стоимость квадратного метра жилья. Вадим Камалов констатирует: несмотря на то, что поправки в 214-ФЗ еще не вступили в силу, ряд застройщиков, не желающих играть по новым правилам, уже ушли с рынка.

— Остаются только системные игроки, — говорит риелтор. — Оставшиеся застройщики вынуждены поднимать цены, поскольку бесплатных денег дольщиков больше нет - все они идут через банки, а это плюс накладные расходы.

По словам Ильи Володько, факторы роста цен на недвижимость в ближайшее время известны, и их, по сути, два. Во-первых, ужесточаются условия работы для девелоперов, в связи с этим растет стоимость строительства. Во-вторых, происходит небольшое прогнозное падение объемов строительства в Краснодаре, поскольку далеко не все застройщики смогут продолжать строительный бизнес с использованием новых правил, соответственно, объем строительства и уровень конкуренции в течение ближайших полутора лет снизится, а это также напрямую влияет на рост цены за «квадраты».

Вадим Камалов добавляет к этому тот фактор, что предложения на рынке жилья Краснодара уже сегодня меньше, чем спроса на него. Кроме того, с 1 июня этого года вступает в силу льготная ипотека для многодетных семей. - Ипотека всегда была драйвером роста цены, - говорит риелтор.

— Понятно, что на сегодняшний день растет доля просроченной задолженности по ипотеке. И это связано с тем, что многие кредитные организации сформировали некачественный кредитный портфель, так как увлекались ипотекой без первоначального взноса. Но в целом ипотека - это твердый залог, поэтому для банков в небольшом росте доли просрочки нет ничего страшного. Скорее всего, банки не будут поднимать процент по ипотеке, но они обяжут застройщиков страховать свои риски.


СНИЖЕНИЕ ДОХОДОВ И ИПОТЕКА

Во многом динамику роста будет определять спрос, но пока его перспективы неясны, считает Алеся Тимохина. По ее словам, с конца 2018 года ставка ипотечного кредитования растет и теряет былую доступность, хотя именно она в последние годы во многом определяет объем сделок с квартирами. С помощью этого инструмента покупатели в основном и улучшают свои жилищные условия. В то же время падение реальных доходов, которое наблюдается уже не первый год, напротив, негативно сказывается на покупательной способности.

— Если условия по ипотечному кредитованию и далее будут терять привлекательность, а именно - увеличится ставка, а с ней и размер платежей, и итоговая сумма кредита, это может спровоцировать отток спроса, поскольку других альтернатив ей, пожалуй, сейчас нет, - говорит аналитик.

По данным Национального бюро кредитных историй, в период с 1 апреля 2018 года по 1 апреля 2019-го уровень просрочки свыше 90 дней по ипотечным кредитам в Краснодарском крае вырос на 0,1 процентного пункта и составил 1,7%.

В целом, по мнению экспертов, это не страшно, но говорит о том, что не всем под силу тянуть такую ношу, как ипотечное жилищное кредитование, тем более в условиях общего падения уровня благосостояния граждан.

По словам аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, рост просрочки практически во всех секторах кредитования свидетельствует об ухудшении ситуации с доходами россиян и растущими рисками.

— Способствуют росту ипотечного кредитования невысокие процентные ставки, при том, что наши сограждане не уверены, что в будущем рост ключевой ставки Банка России не возобновится и не потянет за собой ставки по кредитам, — говорит эксперт. — И все это на фоне продолжающегося шестой год подряд снижения реальных располагаемых доходов россиян. Стоит учитывать и тот факт, что отложенный спрос предыдущих лет, когда кризисные явления носили более выраженный характер, до конца не удовлетворен и значительная часть приобретаемого в кредит была просто когда-то отложена на потом.

Алексей Коренев считает, что отчасти в росте просрочки по ипотеке виноваты и сами банки, которые прилагают максимум усилий по привлечению новых заемщиков.

— Мы с утра до вечера видим в СМИ рекламу, «как легко и быстро можно получить ипотечный кредит в нашем банке», но никто из банкиров не спешит рассказать, как непросто будет потом такой кредит отдавать, — говорит аналитик. — В любом случае описанные тенденции никак не свидетельствуют о том, что ситуация с благосостоянием россиян хоть как-то меняется в лучшую сторону. Пока наблюдаемые тенденции говорят о пусть и не радикальном, но последовательном ухудшении в той сфере.

По мнению Вадима Камалова, в настоящее время ситуация с качеством ипотечных кредитов стала улучшаться. И в первую очередь потому, что к выдаче ипотеки подключились страховые компании. Илья Володько уверен, что рост просрочки по ипотеке связан с общим увеличением выдачи подобных кредитов.

— Среди заемщиков есть как добросовестные, так и недобросовестные личности, — говорит гендиректор MACON. — Соответственно, чем больше выдано кредитов, тем больше и величина просрочки. Но в последнее время мы, к сожалению, вынуждены констатировать снижение уровня жизни граждан, что не может не сказаться на увеличении доли просрочки не только по ипотечным, но и другим потребительским кредитам.


УДОРОЖАНИЕ НА ПЕРСПЕКТИВУ

Если резюмировать все вышесказанное, складывается вполне конкретная картина: стоимость жилья будет расти, а доходы населения даже не факт, что перестанут падать. Отсюда возникает противоречие: если у людей становится все меньше денег, где коммерческая логика в повышении цен? Эксперты считают, что, когда речь идет о Краснодарском крае, застройщикам нечего бояться отсутствия покупательной способности граждан. Спрос устойчив в первую очередь за счет жителей северных регионов, стремящихся приобрести недвижимость в теплом краю, в нескольких часах езды от моря, а то и вовсе - на побережье. Если еще пару лет назад в Краснодаре в связи со строительным бумом существовал переизбыток свободного жилья, то на сегодняшний день, как констатируют участники рынка, спрос снова превысил предложение, а значит, застройщик опять может диктовать цену.

— Конечно, рост цен на жилую недвижимость в 2018 году и ожидаемый в нынешнем году сопряжен в первую очередь с переходом на проектное финансирование, — говорит Алеся Тимохина. — Затраты на проекты увеличатся ввиду дополнительных расходов по выплате кредита, и многие строительные компании закладывают это в стоимость будущих проектов. Дорожают не только комплексы, которые сейчас в продаже, - новые дома будут стартовать по уже более высокой цене. Этот фактор оказывал влияние на стоимость и в прошлом году, несмотря на то, что переход запланирован на 2019-й. Из-за перспективы серьезного подорожания на рынке недвижимости активность покупателей в части покупки жилья была значительной, на что девелоперы своевременно отреагировали повышением стоимости в своих комплексах. Сейчас это подогревает сделки не так сильно, как в 2018-м, так как многие уже совершили покупку.

Похожая тенденция отмечается и в отношении стоимости жилья: если с начала 2019 года и наблюдался рост, то уже не такой активный, как в прошлом году.


МНЕНИЕ

Вадим Камалов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре:

— Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, цены на недвижимость в столице Кубани уже выросли приблизительно на 15%. Примерно к сентябрю цены на жилую «недвижку» увеличатся еще процентов на 10 относительно сегодняшнего момента. Поэтому считаю, к концу текущего года мы выйдем на рост цен в пределах 20-25%.

Илья Володько, генеральный директор компании MACON:

— В первом квартале 2019 года цена на первичном рынке жилой недвижимости Краснодара уже увеличилась на 4,3%. Для сравнения, за весь предыдущий год стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке кубанской столицы выросла всего на 4,7%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в Краснодаре на сегодняшний день составляет 52,1 тысячи рублей. Эта тенденция, по всей видимости, сохранится и до конца года. Я думаю, по итогам этого года мы увидим рост цен на жилую недвижимость в Краснодаре на уровне 15-16%. Эта цифра мне кажется куда реальнее, чем прогнозы роста в 20-25%. Но дело в том, что этот рост продолжится и в течение следующего года тоже. Поэтому, если будем говорить о росте цен на жилую недвижимость в период с первого квартала 2019 года по конец 2020 года, скорее всего, как раз и выйдем на показатель роста в 25%.


За всеми важными новостями следите в «Одноклассниках» и на канале «Яндекс.Дзен»


Читайте также:

В Сочи приступили к сносу трех самостроев
22 Октября
Общество

В Сочи приступили к сносу трех самостроев

Ситуацию на строительном рынке Сочи контролирует межведомственная комиссия.
Лена Катина, солистка группы t.A.T.u, выступит в «Руки Вверх! Бар»
22 Октября
Общество

Лена Катина, солистка группы t.A.T.u, выступит в «Руки Вверх! Бар»

В этом году группе t.A.T.u. исполнилось 20 лет.
На Кубани обсудили реализацию проекта по созданию экспортно-импортного хаба
22 Октября
Общество

На Кубани обсудили реализацию проекта по созданию экспортно-импортного хаба

В Новороссийске состоялось выездное заседание межведомственной рабочей группы.
В Краснодаре ямочный ремонт дорог за две недели выполнен почти на 4 тыс. кв.м.
22 Октября
Общество

В Краснодаре ямочный ремонт дорог за две недели выполнен почти на 4 тыс. кв.м.

На сайте департамента транспорта и дорожного хозяйства действует специальный раздел.
Создан Совет по устойчивому развитию горноклиматических курортов Сочи
22 Октября
Общество

Создан Совет по устойчивому развитию горноклиматических курортов Сочи

Его цель – формирование концепции устойчивого развития горного кластера Сочи.
19:17 В Сочи приступили к сносу трех самостроев 19:10 В Москве завершился теннисный турнир «ВТБ Кубок Кремля» 19:06 Лена Катина, солистка группы t.A.T.u, выступит в «Руки Вверх! Бар» 17:54 На Кубани обсудили реализацию проекта по созданию экспортно-импортного хаба 17:23 Hope for Flats Co-Owners in Sochi 16:59 В Краснодаре ямочный ремонт дорог за две недели выполнен почти на 4 тыс. кв.м. 16:29 За убийство матери - 19 лет 16:12 В Краснодаре столкнулись трамвай и легковушка 15:41 Создан Совет по устойчивому развитию горноклиматических курортов Сочи 15:39 Бизнес — об уникальности человеческого капитала
Обмен трафиком СМИ2